Tout ce qu’il faut savoir sur la vente sous compromis

Article mis à jour le 7 juillet 2024

La signature d’un compromis de vente est une étape fréquente dans l’acquisition d’un bien immobilier. Dans le cas où vous ne voulez plus acheter le bien pour lequel vous avez signé un compromis de vente, il existe une manière de vous désengager du contrat : le sous compromis de vente. 

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est l’avant-contrat de l’acte authentique de vente qui scelle définitivement l’achat. C’est une promesse d’achat signée entre le vendeur et l’acheteur. Il est très utilisé dans le milieu immobilier et sert par exemple dans des cas où le futur acquéreur n’a pas encore débloqué de financement. C’est un contrat officiel signé avec un agent immobilier ou un notaire.

Comment fonctionne une vente sous compromis ?

La vente sous compromis désigne le fait d’acheter un bien immobilier alors que quelqu’un d’autre a déjà signé le compromis de vente.

Prenons un exemple concret. Vous avez trouvé une maison qui vous convient et qui est dans votre budget. Vous avez signé le compromis de vente mais 15 jours plus tard, soit 5 jours après la fin du délai de rétractation, vous avez un coup de cœur sur une autre maison moins chère. 

Selon les termes du contrat signé, une annonce de vente sera affichée et notifiée « sous compromis ». Quand un nouvel acheteur sera intéressé, vous allez lui céder le compromis de vente en signant un sous compromis de vente avec lui. Après le nouveau contrat signé, vous pouvez maintenant vous engager dans l’autre bien que vous désiriez si celui-ci est encore en vente.

Les conditions convenues et signées dans le compromis de vente restent exactement les mêmes dans le sous compromis de vente. Le nouvel acheteur ne fait que récupérer le premier contrat. Le prix du bien immobilier est donc inchangé. Suite à la signature du sous compromis de vente, c’est au nouvel acheteur que revient la charge des frais de notaire.

Quelles sont les conditions à remplir pour avoir accès à la vente sous compromis ?

Pour avoir accès à ce type de vente, il faut répondre à quelques critères. Tout d’abord, il ne faut pas avoir signé le compromis de vente chez le notaire. Si c’est votre cas, vous devez avoir signé votre contrat maximum 10 jours avant ou être concerné par une des clauses suspensives pour vous désengager sans contraintes. Sinon, il faut négocier avec le vendeur mais celui-ci peut toujours vous réclamer les 10% du prix de vente.

Le deuxième critère pour activer une vente sous compromis est d’avoir inclus une clause de substitution dans le contrat. C’est une clause qui dit que l’acquéreur se réserve le droit de substituer la vente du bien à une autre personne. Sachant qu’il n’est pas obligatoire d’intégrer une clause de substitution, c’est à l’acheteur de négocier cette clause dans le compromis de vente.

Comment se désengager d’un compromis de vente ?

Certaines conditions permettent au premier acheteur de se désengager du compromis de vente sans pénalités financières. La plus simple est de résilier le contrat durant les 10 jours de délai de rétractation, une durée durant laquelle vous pouvez changer d’avis et vous retirer du contrat sans contrainte. Le délai de rétractation commence après la signature du contrat. 

Il existe aussi six clauses suspensives, c’est-à-dire des cas qui mettent fin au contrat :

∙      refus du prêt à la banque,

∙      refus d’un permis de construire pour un achat de terrain,

∙      la non-vente d’un bien immobilier de l’acquéreur qui empêche le financement du bien,

∙      l’existence, dans le contrat, de servitudes, c’est-à-dire de contraintes imposées à un bien immobilier par un autre propriétaire dans le contrat (droit de passage, cour commune, etc.), ou bien si un ayant-droit ou la mairie exerce son droit de préemption sur le bien,

∙      la non-réalisation de travaux demandés par l’acheteur,

∙      l’absence de diagnostics techniques du bien immobilier.

Si l’acheteur veut se retirer du contrat en dehors du délai de rétractation et hors des six cas de clauses suspensives, il doit verser 10% de la valeur du bien au vendeur.

Comment reconnaître une annonce immobilière sous compromis de vente ?

Si un bien est à vendre sous compromis, l’information est toujours notifiée sur l’annonce immobilière. Par exemple, il sera noté « Vente T2 sous compromis » pour un bien de 2 pièces (hors salle de bain et toilettes) vendu sous compromis. Il y a aussi d’autres informations importantes indiquées sur l’annonce : le délai de validité du compromis de vente et la date à laquelle l’acte de vente authentique doit être signé.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une vente sous compromis ?

Pour le vendeur

Le système de vente sous compromis permet au vendeur d’assurer la vente de son bien. Si celui-ci ne se vend pas, le premier acheteur lui verse une compensation financière. C’est aussi un gros gain de temps administratif. Il ne repart pas de zéro car les conditions de vente ont déjà été négocié.

Pour le premier acheteur

La raison principale pour laquelle un acquéreur demande une vente sous compromis est financière. C’est une manière de se désengager de l’achat sans payer les dédommagements financiers dû au vendeur. 

L’inconvénient est que le temps de trouver un nouvel acheteur, il y a des chances que l’autre bien que vous convoitiez se vendent. De plus, le prix de la publication de la nouvelle annonce est à vos frais.

Pour l’acheteur final

La vente sous compromis fait gagner du temps et évite des difficultés administratives à l’acheteur final. En contrepartie, il ne peut pas négocier le prix du bien ni les termes du contrat. L’autre problème est que le délai pour trouver les financements peut être plus court que d’habitude car la date de signature du contrat authentique de vente a été décidé à l’avance.