Clause de non-garantie des vices cachés en immobilier : définition, validité et recours

L’achat d’un bien immobilier contient des pièges qu’il faut savoir anticiper au risque d’être trompé par le vendeur.  En effet, celui-ci peut insérer dans le contrat de vente des dispositions qui sont à votre désavantage comme c’est le cas de la clause de non garantie des vices cachés. Pour mieux protéger votre investissement, il est important comprendre le fonctionnement et la portée de cette dernière. Il faut surtout connaître ses limites pour pouvoir s’y opposer au cas où cela s’avérerait nécessaire.

Que veut dire “clause de non garantie des vices cachés” dans l’immobilier ?

Pour mieux cerner cette disposition contractuelle, il faut déjà comprendre la notion de vices cachés et les effets qui en découlent.

Qu’entend-on par vice caché ?

À l’acquisition d’une maison ou un appartement, le vendeur a l’obligation légale d’insérer dans le contrat de vente une garantie contre les vices cachés. Sont ainsi qualifiés les problèmes passés inaperçus lors de l’inspection.

La garantie des vices cachés figure à l’article 741 du Code civil et celle-ci est conditionnée par un certain nombre de critère :

• Le caractère caché des vices : c’est-à-dire que ces défauts sont restés indétectables des deux parties pendant l’inspection du bien.
• Les vices existaient avant la conclusion de la vente.
• Soit, ces défauts rendent le bien “impropre à l’usage” auquel l’acheteur le destine.
• Soit, ils “diminuent tellement cet usage” que l’acheteur aurait renoncé au bien s’il en avait eu connaissance ou aurait exigé un rabais sur le prix.

Un défaut d’étanchéité ou une fissure dans la dalle, découvert après l’achat d’une maison ou d’un appartement peut être considéré comme étant un vice caché.

Parmi les cas récurrents de vices cachés, on retrouve :

• Les problèmes d’humidité sur les murs (restée invisible et indétectable lors de la visite), rendant l’immeuble impropre à l’usage.
• Un logement non raccordé à l’assainissement collectif.

L’acheteur qui découvre des vices cachés doit en informer son vendeur en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Le but est que d’obtenir une restitution partielle du prix ou de faire annuler la vente.

Au cas où le vendeur s’y oppose, l’acheteur peut intenter une “action en garantie des vices cachés”. Il s’agit d’une procédure judiciaire qui s’entame auprès du tribunal judiciaire du lieu où se situe le bien. L’action en garantie doit être formulée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice concerné.

Qu’en est-il de la “clause de non garantie des vices cachés” ?

Également appelée clause d’exonération de la garantie des vices, cette disposition figure à l’article 1643 du Code civil. Elle permet au vendeur de se décharger tout problème susceptible de se manifester après la conclusion de la vente.

Toutefois, cette clause ne s’applique pas à toutes les transactions immobilières. Elle est uniquement valable pour les ventes entre particuliers ou entre professionnels. Le professionnel (agent immobilier, promoteur immobilier…) qui vend un bien immobilier à un particulier ne peut invoquer cette disposition même s’il l’insère dans le contrat de vente.

Les professionnels ayant des connaissances avérées dans le domaine de l’immobilier, la loi suppose qu’ils sont en mesure d’identifier les défauts du bien. Un professionnel qui insère une clause d’exonération dans un contrat de vente destiné à un particulier ne peut donc pas y recourir en cas de litige.

Dans les cas où la loi admet la clause d’exonération, il faut que le vendeur ignore l’existence du vice caché lors de la transaction. S’il en a connaissance mais s’abstient d’en faire part à l’acheteur, il est considéré comme étant de mauvaise foi.

Peut être considéré de mauvaise foi le vendeur qui dissimule à son acheteur un défaut d’étanchéité d’une toiture en prenant le soin de le camoufler. Le fait que l’ancien propriétaire ait caché à l’acquéreur l’existence de fissures est aussi un manque de bonne foi. Fait aussi partie de cette catégorie celui qui vend un terrain inconstructible sans prendre le soin de le mentionner à son acquéreur.

Dans ces différents cas de figure, la clause de non garantie des vices cachés n’a aucune valeur et ne peut pas être utilisée par le vendeur.

Comment contester une clause de non garantie des vices cachés ?

Dans un premier temps, il convient de vérifier le statut du vendeur. Si l’acquéreur parvient à prouver que celui-ci est un professionnel, il peut faire annuler cette clause.

Si cette tentative échoue, il va devoir apporter une preuve de mauvaise foi. Cela peut être prouvé avec des échanges écrits (e-mails, SMS…) où le premier fait mention des vices. L’acheteur peut également demander un rapport d’expertise démontrant la gravité des problèmes et leur antériorité à la conclusion de la vente.

La désignation de l’expert ou du technicien résulte de la décision du juge des référés¹. Celui-ci accepte à condition que le demandeur démontre l’existence d’un motif légitime. Pour cela, il peut produire un rapport d’huissier faisant état des vices ou fournir un rapport d’expertise privé.

Le rôle de l’expert judiciaire est d’identifier la cause du problème et de déterminer la date approximative où il est survenu. Par ailleurs, il propose les travaux nécessaires pour y remédier ainsi que le coût à prévoir pour leur réalisation.

Les vices cachés ne sont pas la seule cause d’annulation d’une transaction portant sur un bien immobilier. Une multitude d’autres situations peuvent conduire à la dissolution d’une vente immobilière après signature définitive.

Note de bas de page

1. Juge des référés : magistrat chargé d’examiner les demandes qui nécessitent une intervention rapide de la justice. Il peut prendre des mesures provisoires pour faire cesser un trouble, prévenir un dommage, préserver des droits ou régler une situation urgente, sans trancher définitivement le litige sur le fond. ↩︎