Après une transaction immobilière, le vendeur ou l’acheteur peut constater qu’il a subi un préjudice. Si certains préjudices sont du fait du contractant lui-même, d’autres sont indépendants de sa volonté. Dans l’un ou l’autre des deux cas, la victime peut décider de se faire indemniser ou de faire annuler la vente. Pour avoir gain de cause, il doit avancer un motif valable et agir dans les délais impartis par la loi.
Quels sont les motifs d’annulation d’une vente immobilière après signature définitive ?
D’après la loi, l’annulation d’une vente immobilière peut avoir lieu dans trois différentes situations qui sont : le vice de consentement, les vices cachés et le non-respect des obligations de délivrance.
Le vice de consentement
Les vices du consentement peuvent se manifester sous trois formes :
- le dol (ou manœuvre dolosive) : c’est l’attitude du cocontractant (le vendeur, en général) qui use de la ruse ou de la fraude pour tromper la vigilance de l’acheteur. L’auteur de manœuvres dolosives cache délibérément à l’acquéreur des renseignements susceptibles d’influencer sa décision. Ce sont des informations qui pourraient amener ce dernier à demander une réduction considérable du prix ou à renoncer à l’achat du bien.
- L’erreur : c’est le fait pour l’acheteur de s’être trompé sur les “qualités substantielles” du bien. Ici, la notion de qualités substantielles correspond aux caractéristiques essentielles que doit présenter une maison ou un terrain pour que l’acquéreur en jouisse pleinement.
- La lésion : c’est la situation du vendeur qui sous-estime la valeur d’un bien immobilier, le vendant à un prix beaucoup plus bas que sa valeur réelle. Dans ce cas, le vendeur est en droit de faire annuler la transaction ou de demander à son acheteur de payer le reste de la somme.
L’acheteur qui estime être victime d’un vice de consentement doit exercer une action en justice contre son vendeur. L’objectif de cette démarche est de faire annuler la transaction ou d’obtenir réparation. Afin que son action aboutisse, il doit apporter la preuve du préjudice subi qui varie en fonction du vice spécifié.
Annulation d’une vente immobilière pour vice caché
Les vices cachés sont des défauts non apparents affectant un bien immobilier. Pour être pris en compte, ils doivent être suffisamment graves pour rendre l’habitation ou la construction impossible. Entrent également dans cette catégorie les problèmes qui peuvent amener l’acquéreur à renoncer à l’achat ou à n’offrir qu’un prix dérisoire.
Pour être caractérisés de vices cachés, les défauts concernés doivent répondre aux caractéristiques suivantes :
- Être antérieur à la transaction.
- Être difficiles à identifier : l’humidité peut entraîner l’annulation d’une vente immobilière pour vice caché car elle ne peut être décelée à l’œil nu.
- Être ignorés du vendeur et de l’acheteur au moment de la transaction.
Dans les contrats de vente immobilière figure généralement une clause appelée la garantie des vices cachés. Conformément à celle-ci, l’acheteur qui constate des défauts non apparents après l’achat d’un bien peut demander au vendeur une indemnisation.
Toutefois, certains contrats de vente peuvent exclure cette garantie. Dans ce cas, l’acheteur qui découvre des vices cachés après la réception du bien n’est pas en droit d’engager une action en garantie des vices cachés. À moins qu’il parvienne à prouver que le vendeur est de mauvaise foi et qu’il avait connaissance des problèmes. Auquel cas, on ne parlerait plus de vices cachés mais de dol.
Le non-respect de l’obligation de délivrance
La dernière étape d’une transaction immobilière est la délivrance du bien à l’acheteur qui, en contrepartie, verse au vendeur le prix convenu. Conformément à l’article 1614 du code civil, l’immeuble doit être dans un état conforme à celui où il était lors de la visite. Cela implique pour le vendeur de le surveiller et de l’entretenir jusqu’au jour de la signature du contrat définitif.
Il doit notamment réparer les dégradations survenues du fait de son occupation et de son utilisation. La loi ne considère pas l’usure normale que le bien subit pendant la procédure de vente comme étant un non-respect des obligations de délivrance.
Si le vendeur ne respecte pas l’obligation de délivrance, l’acquéreur peut recourir à la justice pour demander que la vente soit annulée. Après avoir prononcé l’annulation de la transaction, le juge peut exiger du vendeur qu’il répare le préjudice subi par l’acheteur. Cela se traduit par le versement de dommages et intérêts.
L’interprétation de la jurisprudence des motifs d’annulation d’une vente immobilière après signature définitive
Lorsqu’ils sont saisis aux fins d’une annulation, les juges reprennent dans un premier temps la définition légale du motif soulevé. Selon que celui-ci soit recevable ou non, ils expliquent l’étendue de la règle tout en définissant ses limites.
Le dol selon la jurisprudence
Est victime de dol l’acheteur qui acquiert une maison présentant d’importants défauts que le vendeur a pris le soin de lui dissimuler. C’est également le cas si le vendeur cache à ce dernier l’existence de projets immobiliers voisins susceptibles de provoquer des nuisances sonores. Le même reproche peut être fait au vendeur qui :
- omet de mentionner à son acheteur de futurs travaux de construction.
- Tait l’existence de projets d’urbanisme susceptibles d’affecter le confort, la sécurité ou la valeur du bien alors qu’il le savait.
La loi exige du vendeur d’un bien immobilier de communiquer à son acheteur toutes les informations liées au bien. Cela est d’autant plus important lorsque lesdits renseignements sont susceptibles de compromettre la sécurité et/ou le confort des futurs occupants.
Le vendeur qui déroge délibérément à cette obligation est considéré par la loi comme étant une personne de mauvaise foi. Par conséquent, celle-ci lui inflige une sanction équivalente au degré du préjudice subi par son cocontractant.
La lésion selon la jurisprudence
Pour qu’il y ait lésion, le montant initialement convenu par les parties doit être inférieur ou égal aux 5/12ᵉ de la valeur réelle du bien à la date de la transaction. L’indemnisation que doit verser l’acheteur doit se baser sur le prix normal du bien à cette même date.
L’annulation d’une vente immobilière après signature définitive est pénible et chronophage pour le vendeur et l’acheteur. Pour éviter un gaspillage de temps et d’argent, les deux parties doivent faire preuve de vigilance et de bonne foi. Pour être bien préparé, les novices en la matière doivent bien se renseigner sur comment devenir propriétaire d’un bien immobilier.
Les délais d’annulation d’une vente immobilière
Pour faire annuler une transaction immobilière, les délais d’action varient en fonction des motifs soulevés. Lorsqu’il y a eu vice de consentement, l’acquéreur dispose d’un délai de 5 ans à compter de la date de la transaction. Passé ce délai, l’action en justice devient irrecevable.
Lorsque la réclamation porte sur un vice caché, l’acheteur dispose de 2 ans pour demander une indemnisation à l’ancien propriétaire. Ce délai court à compter de la date où il découvre l’existence du défaut incriminé.
Partager la publication "Pourquoi et comment annuler une vente immobilière après signature définitive"
